不動産の記事

Ｑ　私は、30年以上前に取得した土地を交換しましたが、交換の相手方から所得税は発生し 　ないと聞きましたが、本当ですか。   Ａ　土地を交換した場合、原則として時価で譲渡したものとして、譲渡益に対し所得税が発 　生します。 　　しかし、同じ種類の固定資産同士で交換したときは、いくつかの要件を満たせば、譲渡 　がなかったものとする特例があり、「固定資産の交換の特例」という制度があります。   　適用を受けるための要件は以下のとおりです。 　①交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも固定資産であること。 　※なお、不動産業者などが棚卸資産として販売のために所有している土地などの資産は、 　　特例の対象になりません。 　②交換により譲渡する資産および取得する資産は、いずれも土地と土地、建物と建物のよ 　　うに互いに同じ種類の資産であること。 　③交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたものであること。 　④交換により取得する資産は、交換の相手が1年以上所有していたものであり、かつ交換の 　　ために取得したものでないこと。 　⑤交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用するこ 　　と。 　⑥交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうち 　　いずれか高い方の価額の20パーセント以内であること。   　　なお、この特例の適用が受けられる場合でも、譲渡する資産と取得する資産との時価に 　差額があり、交換に伴って相手方から金銭などの交換差金を受け取ったときは、その交換 　差金が譲渡所得として所得税の課税対象になります。     ※ご不明な点は、OAG税理士法人へお問い合わせください。

Ｑ　リフォーム工事した直後に所有者である父が死亡しました。 　　相続税財産としてどのように評価したらいいでしょうか？   Ａ　リフォーム工事により、家屋の資産価値が上がったのであれば、その分を家屋の評 　価に含める必要があります。   　　家屋の評価方法は、固定資産税評価額で評価します。固定資産税評価額は3年ごとに 　見直しが行われますので、リフォーム工事が行われた直後など、固定資産税評価額に　　 　リフォーム工事の分が反映されていないことになります。また、建築確認申請を伴わ 　ない小規模なリフォームの場合には、固定資産税評価額の見直しが行われません。 　　そのような場合には、家屋の固定資産税評価額に、下記の方法で計算したリフォー 　ム工事分の評価額を加算します。   　（リフォーム工事代-償却費相当額）×70％ 　　＊償却費相当額　リフォーム工事代×90％×経過年数÷耐用年数     ※例えば、雨漏りの修繕や外壁の補修、壁紙の張替などのフォーム工事は家を維持する 　ための修繕であり、家屋の価値を高め無い場合には加算する必要はありません。リフォ 　ーム工事が維持修繕に該当するのか、家屋の資産価値を高める工事なのか判断に迷う 　こともあるかと思います。ご不明な点は、OAG税理士法人へお問い合わせください。

Ｑ　平成27年に母の相続により取得した土地を、令和4年3月に売却しました。 　　売却の時に、仲介手数料、印紙代の他、建物取壊費用、測量代、草刈代、交通費を支 　払いました。 　　仲介手数料と印紙代は譲渡費用になると聞きましたが、それ以外の費用は譲渡費用に 　該当しますか？ 　　買主からの依頼により、建物の取壊しと測量をし、私が負担しました。 　　不動産は、相続してから売却まで空き家の状態だったので、売却の少し前に庭の草刈 　りを業者に頼みました。 　　また、私は大阪に住んでおり、福島にある不動産を売却したため、契約の時などに新 　幹線代がかかりました。   Ａ　譲渡費用の該当の可否は、その費用が譲渡のために直接かかったものかどうかで判断 　します。   （１）建物取壊費用・・・譲渡費用に該当します。 　　　土地を売却するために、売主の負担で建物を取り壊すケースは多くあります。 　　　土地の売却に必要な費用のため、該当します。   （２）測量代・・・譲渡費用に該当します。 　　　土地の売却のために測量した場合は、該当します。   （３）草刈代・・・譲渡費用に該当しません。 　　　草刈代は維持管理費に該当するため、原則譲渡費用に該当しません。 　　　ただし、買主の依頼により草刈りを行い、その旨が売買契約書に記載がある場合 　　　等は該当することがあります。   （４）交通費・・・譲渡費用に該当します。 　　　売買の契約日や、決済日の交通費は不動産を売却するために必要な費用のため、該 　　当します。 　　　証明のために、交通費の領収書等を残しておく必要があります。     ※不動産の売却にはさまざまなケースがあります。そのため譲渡費用に該当するかどうか 　は、ケースにより判断が異なるものがございます。 　ご不明な点がございましたら、OAG税理士法人までお問合せ下さい。

Ｑ　令和2年の8月初旬に母が亡くなり、遺言により弟と私とで賃貸不動産を相続しまし 　た。 　　令和2年分の母が亡くなって以降の分につづき、令和3年分の確定申告を税理士の方に 　依頼しました。先日、「令和5年は消費税の納税が必要です。令和3年中の不動産貸付の 　状況が続くとすると、令和5年6年は消費税の課税事業者、令和7年8年は免税、そして令 　和9年10年はまた課税事業者、と繰り返すことになります」と言われました。 　　令和3年中の賃貸料収入と同じ状況が続くという前提であるのに、消費税が課税になっ 　たり免税になったりするのはなぜでしょうか？ 　　ちなみに、私は会社員で相続した物件からの賃貸料収入のほかは給与のみです。   Ａ　それは、消費税における「課税売上高」を算出するときの考え方を理解すると納得され 　るかと思います。 　　消費税では、その課税期間の基準期間の課税売上高が1,000万円を超えると、納税義務 　が生じます。（基準期間とは、個人の方の場合、その課税期間の2年前を指します。） 　　基準期間が免税事業者である場合、その基準期間にかかる課税期間の課税売上高には消 　費税は含まれていないと考え、税込みで計算します。基準期間が課税事業者である場合 　は、その基準期間にかかる課税期間の課税売上高は消費税が含まれていると考え、税抜き 　で計算します。　具体的な金額を例にあげてご案内いたします。 　　赤の枠で囲んだ数値が、課税売上高を計算するときに使用する金額となります。 　　令和3年は、その基準期間である令和1年に課税売上がありませんので、基準期間が免 　税となり消費税は含まれていないと考え、税込みで計算することになります。そうする 　と、令和3年の課税売上が1,000万円を超えますので、2年後の令和5年は消費税の納税義 　務が生じます。   　　令和5年は、その基準期間である令和3年の課税売上には消費税が含まれていると考 　え、税抜きで計算しますので、課税売上高は9,600,000円となります。1,000万円以下と 　なりましたので、2年後の令和7年は消費税を納める義務が無くなります。   　　このように、税込みと税抜きの金額が、1,000万円をはさむ場合、課税と免税が交互に 　やってくる状況が起こることもあります。     ※ご不明なことがありましたら、是非OAG税理士法人へお問合せください。

Ｑ　今年の春頃に父から住宅取得資金の贈与を受ける予定です。令和4年の税制改正で内 　容の見直しがあると聞きましたが、どのような内容でしょうか？   Ａ　令和4年度税制改正大綱において、以下のように改正案が示されました。   　①適用期限の延長 　　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置について、適 　用期限を令和3年12月31日から令和5年12月31日まで2年延長されます。   　②非課税枠の見直し 　　令和4年1月以後の住宅取得等資金の贈与について、新築等に係る契約の締結時期にか 　かわらず、非課税枠が下記の通り引き下げられます。 　　尚、震災特例法の住宅用家屋の非課税枠については現行制度から変更はありません。 　③受贈者の年齢要件の引下げ 　　受贈者の年齢要件が18歳以上（現行：20歳以上）に引き下げられます。 　　尚、年齢要件については令和4年４月１日以後の贈与から適用されます。   　④その他の改正点 　　・適用対象となる既存住宅家屋の築年数用件が廃止され、新耐震基準に適合している 　　　家屋であることが加えられます。 　　・上記（②を除く。）の改正は、住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度の 　　　特例措置及び震災特例法の贈与税の非課税措置についても同様となります。     ※その他税制改正に関するご不明な点等ございましたら、OAG税理士法人までお問い合わ 　せください。  

Q　令和4年の税制改正で住宅ローン控除について改正があると聞きましたが、どのような内　 　容でしょうか？   Ａ　令和4年度税制改正大綱において、以下のような改正が公表されました。   　①借入限度額・控除率等の見直し 　　令和4年から令和7年までの間に居住の用に供した場合には借入限度額、控除率及び控除 　期間が下記の通りに改正となる予定です。 （注１）既存住宅の取得又は住宅の増改築等の場合には借入限度額は一律2,000万円、控除期 　　　間は一律10年間となります。 （注２）令和6年1月1日以後に建築確認を受ける家屋で、登記簿上の建築日付が令和6年7月1 　　　日以後である場合は0円   　②所得制限の見直し 　　適用対象者の所得要件が2,000万円以下（現行：3,000万円以下）に引き下げられまし 　た。   　③築年数要件 　　適用対象となる既存住宅の要件について、築年数要件が廃止（現行：原則20年又は25年 　以内）され、新耐震基準に適合している家屋が適用対象となります。登記簿上の建築日付 　が昭和57年1月1日以降の家屋については、新耐震基準に適合している家屋とみなすため、 　証明書等の提出は不要となる見込みです。     ※その他税制改正に関するご不明な点等ございましたら、OAG税理士法人までお問い合わせ 　ください。

Ｑ　父が亡くなり、父が住んでいた不動産（港区にある戸建ての家と土地）を相続しまし 　た。 　　この不動産が1億円(売買契約書に記載された額)で売れ、無事に不動産を引渡し、別途、 　固定資産税精算金26万円を買主から受取りました。 　　この不動産の売却に関して、所得税法上の被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡 　所得の特別控除の特例の適用を受けられますか。   Ａ　被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用は受けられま 　せん。   　１．概要と適用要件 　　　空き家の発生を抑制するための所得税・個人住民税の特例措置として、一定の要件を 　　満たすことで、相続した空き家を譲渡した場合の譲渡所得に対し最大3,000万円の特別 　　控除が適用されます。 　　　この要件には、売却代金が1億円以下であることというものがあります。   　２．固定資産税精算金がある場合の注意点 　　　売却代金が1億円以下か超かは、不動産の売却代金と固定資産税精算金の合計額で判 　　定します。 　　　今回のケースでは、不動産の売却代金(1億円)と固定資産税精算金(26万円)との合計 　　額が1億円を超えてしまうため、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特 　　別控除の特例の適用は受けられません。     ※不動産売却時の税金について、売却後すぐにご相談いただければ、関係書類を揃えていた 　だいたり、納税資金を考えたりする時間的余裕ができます。 　ご不明な点等ございましたら、OAG税理士法人までお問い合わせください。

Ｑ　令和3年の4月に父が死亡しました。父は平成30年の5月に300万円で自宅の塀(コンク 　リート造)の設置工事をしております。 　　この塀の設置工事は父の相続税の申告の際に財産として計上する必要はありますでし 　ょうか。   Ａ　ご自宅の塀は構築物に該当するため、相続税の申告書に財産として計上する必要があ 　ります。尚、塀の工事が通常の修繕であれば財産として計上する必要はありません。　   　(1) 構築物とは 　　　建物及び建物附属設備以外の建築物のことです。具体的には、門扉、塀、フェン 　　ス、ガソリンスタンド、橋、トンネルなどが該当します。   　(2) 構築物の評価方法 　　①評価の単位 　　　構築物は、原則として、1個の構築物ごとに評価します。 　　　ここでいう構築物とは、土地又は家屋と一括して評価するものを除きます。 　　　2個以上の構築物でそれらを分離した場合に、それぞれの利用価値を著しく低下させ 　　ると認められるものにあっては、一括して評価します。 　　②評価方法 　　　構築物の価額は、その構築物の再建築価額から、建築の時から課税時期までの期間 　　(1年未満の端数があるときは、その端数は1年とする。)の償却費の額の合計額又は減 　　価の額を控除した金額の100分の70に相当する金額によって評価します。 　　　(再建築価額－償却費の額の合計額又は減価の額)×70／100 　　　※減価償却の方法は定率法によります。 　　　　確定申告においての減価償却の計算方法が定額法で計算されていた場合は、定率 　　　　法で計算し直す必要があります。     　※構築物に該当するか、通常の修繕に該当するかで取り扱いは全く異なりますので、判 　　断に迷われましたら、OAG税理士法人までご連絡ください。

Q　賃貸マンションを経営しており、この度新たに賃貸マンションの建築を考えています。 　 1棟目を建築したときには消費税の還付を受けましたが、税制改正で賃貸マンションを建築しても消費税の還付が受けられなくなったと聞きました。 　どのような改正がされたのでしょうか。     A　令和2年10月1日以降に取得する居住用賃貸建物については消費税の仕入税額控除が適用できなくなりました。 　 消費税の納付税額（還付税額）は基本的に下記の計算方法で計算します。 　建物の建築等をした場合は支払った消費税額が大きくなるため還付を受けられることがあります。しかし、令和2年度の改正により居住用賃貸建物に係る消費税額は、支払った消費税額に含まれないこととなりました。   居住用賃貸建物とは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物で1,000万円以上のものをいいます。「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」とは、店舗や事業用施設等のように明らかに住宅として貸し付けない建物を指します。 　したがって、住宅用の賃貸マンションはもちろんのこと、取得時に賃貸目的が不明の場合も居住用賃貸建物に該当します。 　また、建物に店舗（課税賃貸用）と住宅（非課税賃貸用）の両方があるような場合は、店舗部分の消費税のみ上記の支払った消費税に含まれます。   　なお、居住用賃貸建物を一定の期間内に事務所や店舗などの課税賃貸用に転用した場合や譲渡した場合は、居住用賃貸建物に係る消費税額の一部を仕入れに係る消費税額に加算調整することができます。     　居住用賃貸建物の判定や調整税額の計算には注意点がありますので、ご不明な点等ございましたら、OAG税理士法人までご相談ください。

Ｑ．私は親から相続した不動産を利用して、不動産賃貸業を営んでいます。 消費税のかからない居住用の賃貸料収入（非課税売上）が約1500万円、消費税のかかる店舗と駐車場（大手のドラッグストア）の賃貸料収入（課税売上）が924万円ですので、消費税の納税義務（課税売上1,000万円超）はありません。 最近同業者仲間から、「令和5年10月以降は消費税の課税売上が1,000万円以下でも、課税事業者を選択して『適格請求書発行事業者』になるほうがいいこともあるようだ」という話を聞きました。 「適格請求書発行事業者」とは何ですか？   Ａ．「適格請求書発行事業者」とは、消費税の計算における仕入税額控除の要件となる「適格請求書」を発行することができる事業者として、登録を受けた者のことです。   　おおまかにご案内します。 あなたが店舗を賃貸している相手（ドラッグストアの会社）は、消費税の納税義務者であり原則課税と推測されます。その会社は、商品の売上にかかる消費税（Ａ）をお客様から預り、商品の仕入れや賃借料にかかる消費税（Ｂ）を仕入れ先などに支払います。会社はＡからＢを引いた差額を消費税として納税します。 令和5年10月以降は、Ｂを集計するにあたり、その請求書が「適格請求書」である場合に限り、消費税の計算で引くことが可能となります。   適格請求書を発行するためには「適格請求書発行事業者」になることが求められるのですが、消費税の納税義務のない方（免税事業者）は、そのままでは「適格請求書発行事業者」になれません。 「適格請求書発行事業者」になるためには、「課税事業者選択届出書」を提出し、消費税の課税事業者となったうえで登録申請をする必要があります。登録申請は令和3年10月から受付が開始されます。 課税事業者を選択したあとは、消費税の納税義務が発生します。   あなたから店舗を賃借しているドラッグストアの立場から考えると、あなたが「適格請求書発行事業者」であるかどうかにより、消費税の納税額に影響を受けます。それ以外が同じ条件であれば、「適格請求書発行事業者」が賃貸する店舗に変更するようなことも考えられますので、「適格請求書発行事業者」になるか検討されることをおすすめします。   消費税は届出書の提出期限などわかりづらい点もありますので、是非ＯＡＧ税理士法人へお問合せください。