お客様から頻繁にいただくご質問や、相続のケーススタディをご紹介します。
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不動産の記事
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- Q.《「令和６年能登半島地震による災害により被害を受けた不動産の評価》
- A.Q.地震により半壊した自宅の相続時の評価は？ 令和6年1月1日の能登半島地震により父の自宅が半壊しました。 その3ヶ月後に家屋の修理前に父が亡くなり、相続税申告を行う予定です。 この場合、半壊した自宅はどのように評価すればよいでしょうか？ A.「特定非常災害の発生直後の価額」に準じて評価することができます 被災後の現況に応じた固定資産税評価額が付されている場合には、令和６年度の固定資産税評価額に基づいて評価します。 被災後の現況に応じた固定資産税評価額が付されていない場合の評価額は、特定非常災害の発生直前の家屋の価額から、その価額に市町村条例によりその被災した家屋に適用された固定資産税の軽減又は免除の割合を乗じて計算した金額を控除した金額となります。 ■ご不明な点がございましたら、OAG税理士法人までお問い合わせください。
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- Q.《令和6年 地価公示価格発表》
- A.Q. 公示地価とはどのようなものか教えてください。 A. その年の1月1日時点で、土地がいくらで取引されるかを示す参考値です。土地の取引価格の参考にしたり、公共事業用地の収用価格を計算するのに使ったりします。 1．令和6年 公示地価の内容今年は全国的に上昇しました。東京のみならず、地方も上昇しています。コロナ禍の影響から回復傾向にあり、その傾向が地方にも広がっているものと思われます。 2. 公示地価の金額の変動の影響公示地価の変動が得か損かは、土地とどうかかわっているかによって変わってきます。 ①売買や賃貸の場合公示地価の上昇は、土地を購入したり借りたりする場合は価格が上昇するので、マイナスに要素になりますが、売却したり貸したりする場合にはプラスの要素になります。 ②固定資産税や相続税の場合固定資産税や相続税の計算に使う路線価は、地価公示価格等を基に計算した評価額により計算するものとされています。このため、公示地価が上昇すると、土地をお持ちの方は固定資産税が、土地を相続する方は相続税が上昇することになります。 ご不明な点がございましたら、OAG税理士法人までお問い合わせください。
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- Q.《住宅ローン控除の改正について》
- A.Q. 令和6年中に住宅ローンにより新築等をして入居する場合に、子育て特例対象個人に該当すれば、住宅ローン控除の控除額が増えるとのことですが、どれくらい控除額が増えるのでしょうか。 Ａ.令和6年から控除額の計算の対象となる借入限度額は減少するのですが、令和6年度の税制改正により、子育て特例対象個人(夫婦のいずれかが40歳未満又は19歳未満の扶養親族を有する者)が認定住宅等の新築等をした場合は、下記表1のように最大1,000万円が控除対象借入限度額に上乗せされることとなる見込みです。 仮に子育て特例対象個人が省エネ基準適合住宅の新築入居し、住宅ローン控除額としては、最大91万円が増えることとなります。13年後に年末ローン残高が上記の借入限度額と同額以上残っていると仮定した場合は、①. 通常の場合：3,000万円×0.7%×13年＝273万円②. 子育て特例対象個人の場合：4,000万円×0.7%×13年＝364万円③. ②-①＝91万円 確定申告などご不明な点がございましたら、OAG税理士法人までご連絡ください。 ※令和6年度税制大綱(令和5年12月14日発表)に基づき作成しております。今後、改正法については変更の可能性もありますのでご留意ください。※その他税制改正に関するご不明な点等ございましたら、OAG税理士法人までお問い合わせください。
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- Q.《相続と不動産取得税の関係》
- A.Ｑ 将来のことを考えて遺言の作成を検討しています。遺言で私の所有している不動産を私 の子供もしくは私の孫が受取ることを考えています。この場合、不動産取得税はかかりま すか？なお、相続人は妻、長男、二男の３名です。 Ａ 相続で不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税はかかりません。しかし、一 定の場合にはかかることもあります。それは、遺言により法定相続人以外の方が特定の不 動産を取得した場合です。 特定の不動産を取得した場合についてご説明いたします。まず、遺言の書き方には包括 遺贈と特定遺贈の２種類があり、財産を特定せずに財産の全部もしくは一定の割合を包括 的に遺贈する方法を包括遺贈といいます。一方、どの財産をどれだけ受け継がせるかを指 定する方法を特定遺贈といいます。特定の不動産を取得した場合とは、この特定遺贈によ り不動産を取得した場合のことをいいます。 ご質問のケースで考えますと、お子様が取得する場合は法定相続人のため不動産取得税 はかかりません。一方、お孫さんが受取る場合については、法定相続人ではありませんの で、遺言で特定の不動産を指定する場合には、不動産取得税がかかります。そのため、も し遺言でお孫さんに不動産を譲ることを考える場合には不動産取得税がかかる点に注意が 必要です。なお、お孫さんが受取る場合であっても、相談者様の相続開始時点で相談者様 のお子様が既にお亡くなりになっている場合は、お孫さんが代襲相続で法定相続人となり ますので、その場合には不動産取得税はかかりません。 仮に令和5年中に固定資産税評価額が1億円の土地を特定遺贈により、お孫さんに遺贈し た場合、1億円×1/2（※）×3％＝150万円の不動産取得税がかかります。（一定の要件を 満たす場合は、不動産取得税の軽減措置があります。） ＊令和6年3月31日までに宅地等を取得した場合、土地の課税標準額は価格の1/2となりま す。 ※この他にも法定相続人の方以外への遺贈では、通常の法定相続人の方に認められている制 度が使えないなど注意点がございます。ご不明な点等ありましたらＯＡＧ税理士法人まで お問い合わせください。
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- Q.《住宅ローン返済中に死亡した場合》
- A.Ｑ 夫は15年前に自宅の土地・建物を住宅ローンで購入し、現在ローンの返済中です。 夫は健康診断で異常があり病院で精密検査をしたところ病気が見つかり余命半年と宣告されました。夫が死亡した場合には住宅ローンはどうなるのでしょうか？ Ａ 住宅ローンについては団体信用生命保険契約への加入の有無で取扱いが変わります。 団体信用生命保険契約に未加入の場合には、住宅ローンの残額の支払義務は相続人が引 き継ぎます。これに対し、団体信用生命保険契約に加入している場合には、保険によりロ ーン残額がローンの借入先に支払われる為、相続人は住宅ローンの残額の支払を免除され ます。 また、団体信用生命保険契約への加入の有無により、相続税の計算も変わります。 相続が発生した場合には、不動産・預貯金等のプラスの財産から住宅ローン等のマイナ スの財産を控除した金額を基に相続税を計算します。団体信用生命保険に未加入の場合に は住宅ローンの残額をプラスの財産から控除する事が出来ます。これに対し、団体信用生 命保険に加入している場合には保険によりローン残額が支払われる為、住宅ローンの残額 はプラスの財産から控除する事は出来ません。 【具体例】夫の財産 プラスの財産 自宅の土地・建物8,000万円、預貯金1,000万円 マイナスの財産 住宅ローンの残額5,000万円 ※ＯＡＧ税理士法人では、弁護士法人、司法書士法人と提携して税務・法務対応をしており ます。ご不明な点がございましたら是非ＯＡＧ税理士法人へお問合せ下さい。
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- Q.《マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合》
- A.Ｑ 私はサラリーマンで昨年マイホームを売却しました。売却金額よりも購入金額のほうが 高かったので、今年の確定申告は特に必要ないと考えて良いのでしょうか。 Ａ マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合には、確定申告は原則不要ですが、一定の 要件のもと、確定申告することで給与所得と損益通算が行われ、源泉徴収された所得税に ついて還付を受けることができる場合があります。また控除しきれなかった譲渡損失につ いては翌年以後３年間の繰越控除の適用があり、来年以降の給与所得から控除することが 可能となります。 【一定の要件とは】 （１）譲渡損失 譲渡対価の額－（取得費＋譲渡費用）＜０ ※取得費のうち建物は減価するため、売却金額＜購入金額の場合でも譲渡所得が発生す ることがあります。 （２）損益通算 ①マイホームを買い換える場合 ・譲渡資産について、譲渡年の1月1日において所有期間が5年を超えること ・買換資産について、譲渡年の前年から翌年の間に床面積50㎡以上のものを取得する こと ・買換資産について、取得年の12月31日において住宅ローン残高があること ②マイホームを買い換えない場合 ・譲渡資産について、譲渡年の1月1日において所有期間が5年を超えること ・譲渡資産について、契約日前において住宅ローン残高があり、かつ売却価額を超える こと （３）繰越控除 ・この規定の適用を受けようとする年分の合計所得金額が3,000万円以下であること ・買い換える場合には、適用年の末日において10年以上の住宅ローン残高があること ※居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除ついては、この他にもさまざまな適用要 件、除外規定が設けられており、非常に複雑な制度となっております。 詳細なご相談を希望される場合はOAG税理士法人までお問合せ下さい。
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- Q.《放置していた土地を売却した場合、何か使える特例はありませんか？》
- A.Ｑ 父親が購入後ずっと放置していた土地を、母と私（1/2ずつ共有）で相続により取得しま した。 私は遠方に住んでおり、管理が負担になっていたため、売却したいと思います。 数百万円で無事売却できそうですが、売却益が出た場合に何か税金上の特例はあります か？ A 令和4年12月31日までに売却した場合、「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得 の特別控除」が受けられる可能性があります。 1.「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」とは 令和2年7月1日から令和4年12月31日までの間に「一定の要件に当てはまる」土地・ 建物などを売却した場合に、売却益から100万円を控除することができます。 共有の場合には、お一人ずつこの制度が適用できますので、1,000万円以下のご売却で あれば、お母様とお子様とであわせて200万円を売却益から控除することができる可能性 があります。 ※当該制度は、令和5年以降も使えるよう不動産業界が要望しており、また要件の緩和 （譲渡価額の上限を800万円に引上げ）も検討されています（令和4年11月28日現在 ）。 2.主な注意点 ※下記は要件の一部であり、このほかにも幾つか要件があります ①令和4年12月31日までに売却すること ②売った年の1月1日において、所有期間が5年を超えること ③個人ごとに売却額が500万円以下であること ④売った土地・建物などがある所在地の市区町村長に対し、一定の事項を確認した旨を 記載した書類を申請すること ※不動産の売却等に伴う税金の申告は、その売却時のシチュエーションにより個別に判断を 要する場合があります。譲渡所得税に関するご相談につきましてはOAG税理士法人までお 問い合わせください。
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- Q.《換価分割と代償分割》
- A.Ｑ 父が亡くなり、相続人は私と弟の二人です。 父の財産は3,000万円程度の自宅の不動産のみで、金融資産はほとんどありません。 私と弟で1/2ずつ相続しようと思っています。 遺産分割の方法として、換価分割と代償分割という方法があると聞きましたが、この二つの方法で遺産分割をした場合、実際の財産の分け方はどのようになるのでしょうか？ Ａ （１）換価分割について 換価分割とは、不動産や株式などの相続財産を売却し、売却代金を相続人で分ける方 法です。 本件の場合、相続人のどちらかが代表して不動産を売却し、売却代金をお二人で均等 に分けることになります。 売却した不動産に譲渡益が出ている場合、相続人お二人とも所得税の確定申告が必要 になります。 （２）代償分割について 代償分割とは、特定の相続人が不動産などを取得して、その代償として固有財産から 金銭等を他の相続人へ支払う方法です。 本件の場合、ご自宅の不動産を相続人どちらかが単独で取得し、その代償として、も う一方の相続人へ金銭等を支払うことになります。 例えば、代償金の算定基準を相続税評価額で計算する場合は、３，０００万円の1/2の １，５００万円を代償金で支払います。 ※換価分割や代償分割は、所得税や相続税の計算に大きな影響が出てくる可能性がございま す。 ご不明な点がございましたら、OAG税理士法人までお問合せ下さい。
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- Q.《父が借地している土地の底地を私が買いとったときの贈与税》
- A.Ｑ 私は両親と同居していますが、家の所在する土地は、地主Aさんから父が借りているもの で、毎月地代をお支払しています。 更新の時期を迎えることを契機に、Aさんから底地部分を私が買い取ることを検討してい ます。私が底地部分を買い取った後父から地代をもらうつもりはありません。 このような場合、父の所有している借地権が私に贈与されたことになり、贈与税がかか ると聞いたことがあります。贈与税がかかるなら資金不足となりそうで、悩んでいます。 Ａ あなたが底地を買い取ったのちも、借地権者はお父様であるとして「借地権者の地位に 変更がない旨の届出書」をすみやかに提出したときは、贈与としないことになっていま す。 あなたがご心配されているとおり、お父様が借地している土地の所有権（底地）をあな たが地主から買い取った場合にお父様と地代のやり取りをしないときは、お父様の所有さ れていた借地権は、あなたが土地を買い取ったときにあなたに贈与されたものとされるの が原則です。 でも、先に記載したとおりの申出書を、お父様とあなたとの連署であなたの住所地の所 轄税務署長あて提出することにより、贈与という取扱いはされないこととなります。 ただ、将来お父様がお亡くなりになられた際、お父様所有のままである借地権はお父様 の相続財産となりますのでご留意ください。
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- Q.《賃貸アパートをサブリース契約で貸し付けた場合の土地の評価方法》
- A.Ｑ 私は賃貸アパートをサブリース契約で貸し付けていますが私に相続が発生した場合、賃 貸アパートの土地の評価方法はどのようになりますでしょうか。 Ａ 賃貸アパートなどの賃貸住宅が建っている敷地は、相続税を計算する際には貸家建付地 として評価をします。貸家建付地とは、所有している土地に賃貸住宅を建てて、貸してい る敷地のことをいいます。 ＜貸家建付地の計算方法＞ 自用地としての価額－(自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合) 貸家建付地の評価は、自用地としての評価額から借地権割合と借家権割合が減額できますが、賃貸割合は相続開始日における入居状況によって判断します。 契約形態がサブリース契約でない場合は、空室部分については賃貸していないと判断するため、貸家建付地としての評価減はできませんが、サブリース契約の場合は、管理会社が建物全体を賃貸していると解釈されるため、賃貸割合が100％となります。 そのため、たとえ空室が生じていても、原則として敷地全体について貸家建付地の評価を行うことができます。 ただし、サブリースを行う会社が同族会社で、入居者の募集を実際には行っていない、また、他社に再委託しているなど、実体を伴わない場合は租税回避行為とみなされ、貸家建付地としての評価は受けられず、自用地としての評価となります。 ※土地の評価方法は専門家でも意見が分かれることがありますので、土地の評価方法でお困 りの場合はOAG税理士法人までお問い合わせください。
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