《相続と不動産取得税の関係》

Ｑ　令和2年の8月初旬に母が亡くなり、遺言により弟と私とで賃貸不動産を相続しまし 　た。 　　令和2年分の母が亡くなって以降の分につづき、令和3年分の確定申告を税理士の方に 　依頼しました。先日、「令和5年は消費税の納税が必要です。令和3年中の不動産貸付の 　状況が続くとすると、令和5年6年は消費税の課税事業者、令和7年8年は免税、そして令 　和9年10年はまた課税事業者、と繰り返すことになります」と言われました。 　　令和3年中の賃貸料収入と同じ状況が続くという前提であるのに、消費税が課税になっ 　たり免税になったりするのはなぜでしょうか？ 　　ちなみに、私は会社員で相続した物件からの賃貸料収入のほかは給与のみです。   Ａ　それは、消費税における「課税売上高」を算出するときの考え方を理解すると納得され 　るかと思います。 　　消費税では、その課税期間の基準期間の課税売上高が1,000万円を超えると、納税義務 　が生じます。（基準期間とは、個人の方の場合、その課税期間の2年前を指します。） 　　基準期間が免税事業者である場合、その基準期間にかかる課税期間の課税売上高には消 　費税は含まれていないと考え、税込みで計算します。基準期間が課税事業者である場合 　は、その基準期間にかかる課税期間の課税売上高は消費税が含まれていると考え、税抜き 　で計算します。　具体的な金額を例にあげてご案内いたします。 　　赤の枠で囲んだ数値が、課税売上高を計算するときに使用する金額となります。 　　令和3年は、その基準期間である令和1年に課税売上がありませんので、基準期間が免 　税となり消費税は含まれていないと考え、税込みで計算することになります。そうする 　と、令和3年の課税売上が1,000万円を超えますので、2年後の令和5年は消費税の納税義 　務が生じます。   　　令和5年は、その基準期間である令和3年の課税売上には消費税が含まれていると考 　え、税抜きで計算しますので、課税売上高は9,600,000円となります。1,000万円以下と 　なりましたので、2年後の令和7年は消費税を納める義務が無くなります。   　　このように、税込みと税抜きの金額が、1,000万円をはさむ場合、課税と免税が交互に 　やってくる状況が起こることもあります。     ※ご不明なことがありましたら、是非OAG税理士法人へお問合せください。

Q　毎年7月に路線価が公表されていますが、今年はどのようになりましたでしょうか？   A　7月1日に令和3年（2021年）分の路線価が国税庁より発表されました。   　　路線価は1月1日を評価時点として国土交通省が毎年3月に公表する公示地価の8割程度 　の価格が目安とされています。今回発表された路線価は、令和３年１月１日以降に相続や　 　贈与により取得した土地を評価する時の基準となります。 　　全国約32万地点の標準宅地は、全国平均で前年に比べて0.5％下落しました。新型コロ 　ナウイルスの感染拡大防止のための入国制限や外出自粛などにより、観光地や繁華街を中 　心にマイナスとなり、6年ぶりに前年を下回りました。都道府県別では39都府県が下落し　 　（前年は26県）、上昇は福岡県（+1.8％）、沖縄県（+1.6％）、宮城県（+1.4％）な 　どの7道府県のみ（前年は21都道府県）で上昇率も比較的低い結果となりました。下落率 　が最も大きかったのは静岡県（▲1.6％）で、岐阜県や愛媛県（いずれも▲1.4％）が続い 　ています。東京都（▲1.1％）、大阪府（▲0.9％）、愛知県（▲1.1％）といった三大都 　市圏を含め13都府県は上昇から下落に転じています。東京都は2013年以来8年ぶりに下落 　し、中央区銀座5丁目の鳩居堂前の銀座中央通りは、36年連続で路線価日本一となったも 　のの、前年比マイナス7％となっています（45,920千円/㎡→42,720千円/㎡）。 　　なお、昨年（2020年）の路線価は、全国平均で前年より1.6％上回り5年連続で上昇し 　ていました。一方、新型コロナウイルスの影響により地価（時価）が大幅に下落し路線価 　を下回ったとして、2020年7月から9月までの分と10月から12月までの分の大阪市中央区 　の繁華街であるミナミエリアの路線価を下記のように減額補正（下方修正）しました。   　　　　　上記の期間の路線価＝2020年分の路線価×地価変動補正率（0.90～0.98）   　　路線価には１年間の価格変動が考慮されていますが、国税庁は「今後、年の途中で大幅 　に地価が下落した地域が確認された場合には、令和2年分と同様、路線価等の補正を行う 　ことを検討します。」としていますので、今後の動向にもご留意ください。      ※お持ちの土地の評価が必要な場合やご不明点がございましたら、OAG税理士法人へお問合 　せください。

Ｑ.  私は、2020年中に父から相続した上場株式（特定口座に移管済み）を売却しました。相続した株式以外の銘柄の株式も売却しており、特定口座年間取引報告書では、譲渡益になっています。（相続取得以外の株式については、譲渡損でした。） 　通院治療のため、一昨年の年末に60歳で退職したので他に所得はなく、所得税の確定申告は初めてです。 作成に際し注意することがあれば教えて下さい。   　　【概要】 ①    父の相続開始日　　2019年〇月〇日 ②    相続取得財産　　　1銘柄の上場株式のみ（相続税支払い済み） ③    特定口座年間取引報告書の内容（1証券会社との取引のみ） 譲渡益・・・・・・1,500万円（取得費加算の適用後は、120万円の譲渡損失） 配当所得・・・・・1,200万円 利子所得・・・・・・200万円   Ａ.  取得費加算の特例を適用して、納付済みの所得税と住民税の還付を受けることが出来ます。取得費加算適用『後』の譲渡損失120万円の取り扱いがポイントとなり、次の2つの申告方法が考えられます。   ①   配当所得・利子所得の合計1,400万円と相殺し、合計所得を1,280万円として申告 注）利子所得200万円のみとの相殺はできません。   ②   120万円の譲渡損失について、損失の繰越申告（合計所得0円） 毎年確定申告することにより、2023年までの3年間の譲渡益（配当所得）と相殺することができます。   ① の場合は、2021年の国民健康保険料（介護保険料）が最高額になり、病院の窓口での支払いも3割になります。受診時の自己負担限度額も高額になります。 配当所得等からの所得税・住民税分の還付が少しだけ増えますが、それ以上の負担増になってしまいますので注意が必要です。     　【取得費加算の特例】 　相続により取得した資産を、相続開始日の翌日から3年10月以内に売却した場合には、確定申告することにより、納付済みの相続税の一部を売却資産の取得費に加算することができる特例です。   ※   有価証券の譲渡所得計算等は、とても複雑なので、ぜひＯＡＧ税理士法人に相談下さい。