《リフォーム工事した場合の家屋の評価》

Ｑ　私は賃貸アパートをサブリース契約で貸し付けていますが私に相続が発生した場合、賃 　貸アパートの土地の評価方法はどのようになりますでしょうか。   Ａ　賃貸アパートなどの賃貸住宅が建っている敷地は、相続税を計算する際には貸家建付地 　として評価をします。貸家建付地とは、所有している土地に賃貸住宅を建てて、貸してい 　る敷地のことをいいます。   ＜貸家建付地の計算方法＞ 　自用地としての価額－(自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)   　貸家建付地の評価は、自用地としての評価額から借地権割合と借家権割合が減額できますが、賃貸割合は相続開始日における入居状況によって判断します。 　契約形態がサブリース契約でない場合は、空室部分については賃貸していないと判断するため、貸家建付地としての評価減はできませんが、サブリース契約の場合は、管理会社が建物全体を賃貸していると解釈されるため、賃貸割合が100％となります。 　そのため、たとえ空室が生じていても、原則として敷地全体について貸家建付地の評価を行うことができます。 　ただし、サブリースを行う会社が同族会社で、入居者の募集を実際には行っていない、また、他社に再委託しているなど、実体を伴わない場合は租税回避行為とみなされ、貸家建付地としての評価は受けられず、自用地としての評価となります。     ※土地の評価方法は専門家でも意見が分かれることがありますので、土地の評価方法でお困 　りの場合はOAG税理士法人までお問い合わせください。

Ｑ　2021年1月10日に姉が亡くなりました。 　　姉の相続人は、私（妹）と弟です。 　　相続税の申告期限前に弟も亡くなってしまいました。 　　その場合、私と弟が申告するべきであった相続税の申告と納税はどのようになります 　か？ 　　弟が亡くなった日は2021年6月13日で、弟の相続人は子2人です。   Ａ　まず、妹様の申告期限は、お姉様が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内で 　すので、本来の申告期限である2021年11月10日です。 　　次に、お姉様の相続税の申告書を提出する前に弟様がお亡くなりになった場合は、弟様 　の相続人であるお子様2人が弟様の代わりに相続税の申告と納税をする必要があります。 　　申告期限は、弟様が亡くなったことを知った日（2021年6月13日）の翌日から10か月 　以内となります。 　　具体的には2022年4月13日までにお姉様の相続税の申告と納税をすることになり、お子 　様2人が法定相続分（2分の1ずつ）の相続税を負担します。 　　なお、弟様の相続税の申告と納税も、2022年4月13日が期限となります。     ※ご不明点がございましたら、OAG税理士法人へお問合せください。

Ｑ　父が亡くなり相続財産を調べていたところ、実家近くの公園の敷地の一部を所有してい 　たことが分かりました。行政から地代などの受け取りはなかったようですが、固定資産税 　は課税されていませんでした。このような土地にも相続税はかかるのでしょうか。   Ａ　結論から申し上げますと当該土地についても財産評価の対象となり、相続税が課税され 　ます。土地の評価については原則として財産評価基本通達第２章で評価の仕方が定められ 　ており、今回のケースでは雑種地として評価することとなります。 　　とはいえ、実際には公園用地として行政に貸している状態ですので、所有者である相続 　人の判断でただちに自由に使えるような土地ではないでしょう。 　　当該土地が都市公園法で定められた一定規模以上の公園用地である場合には、次の要件 　を満たせば土地の評価額について相続税評価額の４０％の評価減が認められております。   【要件】 （１）土地所有者と地方公共団体との土地貸借契約に次の事項の定めがあること   　　イ　貸付けの期間が２０年以上であること 　　ロ　正当な事由がない限り貸付けを更新すること 　　ハ　土地所有者は、貸付けの期間の中途において正当な事由がない限り土地の返還を求 　　　　めることはできないこと   （２）相続税又は贈与税の申告期限までに、その土地についての権限を有することとなっ 　　た相続人又は受贈者全員から当該土地を引き続き公園用地として貸し付けることに同 　　意する旨の申出書が提出されていること   　要件を満たすためには申告期限までに地方公共団体とやりとりをして、一連の書類を入手する必要がありますので注意が必要です。     ※土地の評価にはさまざまな規定がございます。土地評価で気になることがありましたら 　OAG税理士法人までお問い合わせください。