相続した空き家の譲渡所得から3,000万円控除できる！適用要件と手続きを簡単解説

ご自宅で一人暮らしをしていたお母さんが亡くなられて、自宅を相続したけれど住む予定がなく空き家のままで心配、という方もいらっしゃるでしょう。3,000万円の控除が受けられるという話を聞いたことはありませんか？

「実家を売却したくないけど、誰も住まないなら売るしかない。3,000万円の控除は使えるのかなぁ」
「お母さんは老人ホームに入居していたけど、空き家の3,000万円の控除は対象なのかなぁ」
このような疑問を持たれていることかと思います。

本記事では空き家の売却に対して利用できる「譲渡所得の特別控除の特例」という、売却した際に3000万円控除できる特例についてご説明します。

1.相続した空き家を売った利益から3,000万円まで控除される

相続で空き家を引き継いだ方が、その空き家を売却した際に得た利益（譲渡所得）から3,000万円を控除することができます。
これを空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例と言います。例えば、3,000万円で売却して特例が適用されると税金はかからない、0円という事になります。
譲渡所得は計算式で求めることができます。

譲渡所得　：不動産を売却したときの利益
譲渡価額（収入金額）　：今回の売却価格
取得費　：不動産を購入し当時の費用
譲渡費用　：今回の売却で生じる諸経費（仲介手数料など）

図1：譲渡所得の計算式

2. 「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」適用要件とは

この空き家にかかる譲渡取得の特別控除の特例が適用されるには、相続した空き家に関するもの、期間に関するもの、その他のものなどいくつかの要件をすべて満たしている必要があります。

2-1.相続した空き家に関する適用要件

相続した空き家に関する適用要件は以下の4つです。

①亡くなられた方が1人で暮らしていた家であること
亡くなられた方が1人暮らしをしていた自宅である事が要件です。別荘などのご自宅以外の不動産は適用されません。

②昭和56年5月31日以前に建築された家であること
昭和56年5月31日以前に建築された家屋で「一戸建て」に限ります。マンションなどの区分所有登記がされた建物には適用されません。

➂相続から売却までずっと空き家であった事
空き家を売却までの期間、人に貸したりご自身がしばらく住んだり、事業用に利用した場合は適用されません。
相続してから売却まで引き続き空き家であったことを公的に証明するために、以下の書類を求められます。
①ご自宅のある役所で「被相続人居住用家屋等確認書」を交付申請
②電気、ガスの閉栓証明書や、水道の使用廃止届出書など

④売却する空き家は耐震基準を満たしているか更地である
古い建物の場合は現在の耐震基準を満たしていないケースが多く、売却する際に耐震基準を満たすように修繕する、または更地にして売却するという条件があります。更地にする場合には、相続人が更地にしてから売却するというルールがあります。

図2：耐震を満たすまたは更地にして売却する

2-2.期間に関する適用要件

期間に関する適用要件は以下の通りです。

①特例の適用期限とされる2023年12月31日までの売却であること
②亡くなられた日（相続発生日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること

図3：「空き家の譲渡所得の特別控除の特例」の適用期間

2-3.その他の適用要件

家や期間の他にも適用要件があります。

①売却代金が1億円以下であること
売却代金は、家屋（建物）と土地の合計で1億円以下であることが要件です。複数回に分けて売却した場合や、共有名義の相続のままで売却した場合も、その合計金額で判断します。売却代金は、固定資産税の精算額まで含めた金額です。

②親子や夫婦など特別な関係の人以外への売却であること
特別な関係がある方への売却は適用されません。特別な関係がある方とは、具体的に生計を一にする親族、売却されたその建物に同居する予定の親族、内縁関係にある方、特殊な関係のある法人などが含まれます。

3.手続きは確定申告と同時に行う

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」の手続きは確定申告と同時に行います。
不動産を売却して利益が生じた場合、その利益は「譲渡所得」として扱われます。譲渡所得を得た方は、通常は「譲渡所得税・住民税」といった税金を納税することになりますので、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの期間に確定申告と特例の申請手続きを一緒に行います。

＜空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の申請手続き4ステップ＞
①電気、ガスの閉栓証明書や、水道の使用廃止届出書などを準備
②空家の所在地の市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付申請、申請の際①の書類を添付する
③「確認書」の交付を受ける
④売却の翌年に確定申告をおこなう
⑤その他、生前に老人ホームに入居されていた場合は、入所の証明書

図4：特例の申請手続き4ステップ

4.老人ホームに入居していた場合も適用される

長年一人暮らしをされていた方が老人ホームに入所され、空き家を残して亡くなられた場合も、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用対象となります。以下の要件を満たしている必要があります。

【老人ホーム等入所者の特例適用の3つの要件】
①亡くなられた方が老人ホームに入所する直前に、介護保険法に規定する要介護認定等を受け、相続開始直前まで老人ホーム等に入所していた
②亡くなられた方が老人ホーム等に入所した時から相続開始直前まで、その家屋が亡くなられた方の一時滞在、あるいは家財道具の保管場所等として継続使用されていた
③亡くなられた方が老人ホーム等に入所していた場合は2019年4月1日以降の売却であること
④生前に老人ホームに入居されていた場合には、入所の証明書が必要

図5：亡くなられた方が老人ホーム等に入所していた場合の特例の適用期間

5.空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例に関するポイント 　

その他、空き家に係る譲渡所得について知っておくべきポイントをご紹介します。

5-1.その他の特例と併用可否について

不動産を売却した際の税金をできるだけ抑えるため、他の特例を組み合わせて利用できるかどうかは、納税額に大きな影響を与えます。次の主な3つの特例について、併用の可否についてご説明します。

図6：不動産を売却する際に適用できる譲渡関連の特例

①「小規模宅地等の特例」と併用できる
亡くなられた方のご自宅を相続する場合、要件に該当した相続人が相続する場合、土地330㎡までの面積に対して、相続税評価額を80％減額することができる制度です。亡くなられた方が１人暮らしで配偶者や同居の親族がいないこと、持ち家のない親族（家なき子）が相続することの2つの条件を満たせば併用が可能です。

※小規模宅地の特例について詳しくは、こちらをご覧ください。（当サイト内）

②「居住用不動産の3,000万円特別控除」と併用できる
マイホーム（居住用不動産）を売却した際に生じた譲渡所得から3,000万円を控除できる特例もあります。相続したご実家を売却して「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受け、さらに同年にご自身のご自宅を売却する場合、「居住用不動産の3,000万円特別控除」の特例を併用して適用することができます。

ただし、同一年度内に併用して適用を受ける場合の控除の限度額は、2つの特例を合わせて3,000万円となりますのでご注意ください。2つの不動産を売却しても6,000万円にはならないため、売却のタイミングも考えましょう。

➂「相続税の取得費加算の特例」とは併用できない
相続税を支払っている場合、相続により取得した土地や建物などを、相続発生の日の翌日から3年10ヶ月以内に売却した場合、支払った相続税額のうち一定金額を取得費に加算し、譲渡所得を軽減させることができるという特例があります。
空き家を売却した場合にも取得費加算の特例の対象となりますが、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」と「取得費加算の特例」はいずれかの1つの利用となります。納税額が低くなる方の特例を利用しましょう。

5-2.特例は相続人ごとに適用できる

複数の相続人で共同名義で引き継いだ空き家を売却する場合です。この時、特例は相続人1人ずつに適用することができます。
例えば、相続人3人が共同名義の空き家を売却した場合、不動産1件に対して特別控除額は1人当たり3,000万円で、3人分なので最大9,000万円までが控除されるという事になります。

6.まとめ

 相続した不動産が空き家状態のまま放置されることを避け、有効活用されるために「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。不動産を売却した際に、たとえ売却益が生じても3,000万円を限度に税金が発生しない特例です。
亡くなられた方がお一人で住んでいた自宅であること、昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てであること、相続から売却まで空き家のままであることなど、さまざまな要件がありますが、クリアすれば大きな節税となります。
また、亡くなられる直前に老人ホームに入居されていた場合にも適用されるように緩和されました。 相続した財産に対しては、相続税や譲渡所得税といった税金が絡んできます。
いずれにしても税金に対して、どの特例を適用するとベストなのか。については、なかなかご自身で正しく判断することは難しいものです。 しかし、適用されるかどうかで、納税額が大幅に変わってしまいます。 税金を軽減できる特例の適用は、自動的に付与されるものではなく、自ら申請や申告を適切にすることでメリットを受けることができます。 様々な特例があることから、相続した財産にかかわる内容については、相続税を専門とする税理士にご相談されることをおススメします。