宅地比準方式で評価する！～市街地農地・山林・雑種地の計算方法～

 

「市街地の農地を相続したが、宅地比準方式って何？相続した土地をどのように評価するの？」
「相続した土地の評価額を調べようとしていたら、国税庁の評価倍率表に「比準」と記載があった。比準とは宅地比準方式のことらしいが、宅地比準方式はどのように計算するのだろうか？」

土地を相続したら、まずその土地の評価を行う必要がありますね。土地の分類には宅地・田・畑・山林・原野・雑種地などいくつかの種類があります。その中でも、宅地ではないが、宅地開発が可能な田、畑、山林、原野、雑種地の土地は、宅地比準方式という方法で相続税評価が行われます。

本記事では、宅地比準方式の概要と具体的な計算方法について説明します。宅地比準方式は初めて聞く方には難しく感じるかもしれませんが、段階的に計算を進めていけば、評価できるようになります。ぜひ、本記事を参考にしてください。

 

 

1.宅地比準方式とは市街地にある農地・山林等を評価する計算方法

宅地比準方式とは、路線価方式や倍率方式といった土地の相続税評価額の計算方法の一つです。宅地比準方式は、市街地農地・市街地山林・市街地原野・雑種地といった宅地開発可能な田・畑・山林・原野・雑種地の相続税評価の際に使います。

２.宅地比準方式で計算するか判別する方法

国税庁のホームページにある評価倍率表を開くと、土地の計算方法がわかります。

2-1.国税庁の評価倍率表を確認する

国税庁のホームページから、「路線価・評価倍率表」→「評価倍率表」を開きます。倍率表に「比準」「市比準」「周比準」と記載があれば、宅地比準方式で評価します。「純〇」「中〇」（〇は数字）と記載があれば、倍率方式で計算します。

評価する土地の評価倍率表を確認することで、どの計算方法で評価するのかわかります。

2-2.雑種地は評価倍率表に記載がない

雑種地は、2-1の評価倍率表に記載がありません。雑種地の価額は状況が似ている付近の土地の価格を参考に評価します。駐車場や資材置き場といった市街化区域にある雑種地は、宅地比準方式で評価します。

3.宅地比準方式の計算式

宅地比準方式の土地の評価額は次の算式で求められます。

市街地農地・山林等の評価額＝
（農地・山林等が宅地である場合の1㎡当たりの価額―１㎡当たりの宅地造成費）×地積

市街地農地等を宅地であると仮定して、路線価方式や倍率方式、近隣宅地の固定資産税評価額を基に1㎡当たりの価格を求めます。そこから、国税庁が定める宅地造成費を引いて、最後に地積を掛けて求めます。
評価倍率表に「周比準」とある場合は、上記の式に80/100を掛けます。周比準とは市街地周辺農地で、市街地農地よりも市街地から離れるので、評価を下げます。

3-1.ステップ①宅地と仮定した価額を求める

評価する市街地農地・山林・原野・雑種地を宅地と仮定して、1㎡当たりの価額を求める。国税庁の評価倍率表の宅地の欄が、「路線」とあれば、路線価方式で計算します。数字があれば倍率方式で計算します。倍率方式では、最も近接した宅地の固定資産税評価額に評価倍率表の数字を掛けます。

3-2.ステップ②宅地造成費を求める

宅地造成費は、国税庁ホームページの財産評価基準書路線価図・評価倍率表に記載があります。

宅地造成費は、平坦地の宅地造成費と傾斜地の宅地造成費があります。平坦地の宅地造成費は、「整地費」「伐採・抜根費」「地盤改良費」「土盛費」「土止費」の5つがあり、該当面積分の価額を求めます。

表1は国税庁のホームページ財産評価基準書路線価・評価倍率表　令和5年分東京より抜粋したものです。
表1：平坦地の宅地造成費

整地費	整地費	整地を必要する面積１平方メートル当たり	800円
	伐採・抜根費	伐採・抜根を必要とする面1平方メートル当たり	1,000円
	地盤改良費	地盤改良を必要とする面積1平方メートル当たり	1,800円
土盛費		他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の土盛り体積１立方メートル当たり	7,400円
土止費		土止めを必要とする場合の擁壁の面積１平方メートル当たり	77,900円

傾斜地の宅地造成費は、斜度によって宅地造成費の工事費用単価が決まっています。傾斜度の宅地造成費の金額には、伐採抜根費は含まれていませんが、整地費、土盛費、土止費は含まれているので、伐採抜根費以外は別途加算しません。

表２は国税庁のホームページ財産評価基準書路線価図・評価倍率表　令和5年分東京都より抜粋したものです。
表2：傾斜地の宅地造成費

傾斜度	金額
3度超　 5度以下	20,300円/㎡
5度超　10度以下	24,700円/㎡
10度超　15度以下	37,600円/㎡
15度超　20度以下	52,700円/㎡
20度超　25度以下	58,400円/㎡
25度超　30度以下	64,300円/㎡

※宅地造成費について詳しくは、こちらを参考にしてください。（当サイト内）

3-3.市街地農地の計算例

3-1で宅地と仮定した価額、3-2で宅地造成費をご説明しました。3-3では、例を用いて、宅地比準方式の市街地農地の相続税評価を計算しましょう。

例1）
市街地農地の地積　300㎡
宅地であると仮定した場合の1㎡当たりの価格　200,000円
1㎡当たりの宅地造成費　　26,650円

市街地農地の評価額＝（200,000-26,650）×300㎡　＝　52,005,000円

この市街地農地の相続税評価額は、52,005,000円となります。

4.相続税がかかる場合

相続財産が、基礎控除（3,000万円+600万円×法定相続人の数）を超える場合は相続税がかかる可能性があります。宅地比準方式を使った土地の評価は、他の土地の評価より難しく複雑です。

5.まとめ

宅地比準方式を用いた相続税評価の計算方法についてご説明しました。宅地比準方式は、田、畑、山林、原野、雑種地など、宅地開発が可能な土地の相続税評価に使用される計算方法です。相続財産にこのような土地が含まれている場合は、ぜひ一度評価額を試算してみてください。

宅地比準方式を利用した計算は、路線価方式や倍率方式と比較して複雑です。相続税が課税される可能性がある場合は、相続専門の税理士にご相談されることをおすすめします。