【最新版】不動産の相続登記を自分で完結させる4ステップ！

「お父さんの自宅を相続することになったけど、名義変更の手続きを自分でできないかなぁ」
「不動産の名義変更は司法書士に頼むとよいらしいが、手数料が高いなぁ」
と悩まれていることでしょう。

相続した不動産の名義変更（所有権の移転登記）をすることを「相続登記」といいます。相続登記はご自分でおこなうことができます。

本記事では、不動産を相続したあとご自分で相続登記をおこなう4つのステップをご説明いたします。

なお、2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。これにより相続人は相続の開始を知った日かつ不動産の所有権を取得したと知った日から3年以内に相続登記をしなくてはなりません。 正当な理由がないのに期限までに相続登記をしないときは、10万円以下の過料を科されます。

ぜひ本記事を参考にして、名義変更を自分で完結できるよう挑戦してみてください。

1. 不動産の相続登記は自分でできる

ご自分で不動産の相続登記をおこなう場合は、大きく4つのステップに分けて進めましょう。

ステップ１の「必要書類の収集」に一番時間を要しますが、収集ができれば、残りの手続きは手順通りに進めていくことができます。相続登記の必要書類のいくつかは、相続手続き全般で必要です。戸籍謄本などがすでにお手元にある場合は、不足している書類を準備しましょう。

相続登記の申請を取り扱う法務局において、事前予約制で登記相談をご活用いただけます。申請の手続きについて案内を受けると安心です。

図1：相続登記を自分で行うための4つのステップ

2.【ステップ1】必要書類の収集

相続登記に必要な書類は「不動産に関する書類」と「戸籍等の公的書類」に分けられます。法定相続情報証明制度を利用する場合は、法定相続情報一覧図の写しを提出することで、亡くなられた方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本または除籍謄本、および相続人の戸籍謄本等の添付に代えることができます。

※法定相続情報証明制度について詳しくは、こちらを参考にしてください。（当サイト内）

2-1.不動産に関する必要書類

不動産に関する書類は、「固定資産税評価証明書」「名寄帳」「登記簿謄本」の3つです。「固定資産税評価証明書」「名寄帳」は、亡くなられた方の所有していた不動産がある市町村役場の窓口、「登記簿謄本」は法務局で取得します。郵送で取得することも可能です。

表1：不動産に関する書類

2-2.不動産以外の必要書類

不動産以外の必要書類は、戸籍謄本や住民票などの公的書類があります。相続登記は、遺言書の有無により必要書類が異なります。不動産を取得される方が法定相続人以外の場合には、取得する書類が異なりますので注意が必要です。

【遺言書がある場合の必要書類】
遺言書で不動産を相続する方が指定されていた場合、遺言書がない場合と比べ、必要な戸籍謄本が簡略化されます。主には亡くなられた事実が分かる戸籍と、相続される方の最新の戸籍となります。遺言執行者が指定されている場合は、遺言執行者の印鑑証明書のみ必要です。

表2：遺言書がある場合の必要書類（取得費は１通の費用）

必要書類	有効期限	取得場所	取得費用	備考
遺言書				自筆証書遺言の場合は検認済みのもの
亡くなられた方の死亡の事実が分かる戸籍謄本	なし	最後の本籍地の役所	450円～750円
亡くなられた方の住民票の除票	なし	最後の住所地の役所	300円
相続する人の戸籍謄本	相続発生後に取得したもの	本籍地の役所	450円
相続する人の住民票	なし	住所地の役所	300円
遺言執行者の印鑑証明書	なし	市町村役場	300円	遺言執行者がいる場合
相続人全員の印鑑証明書	なし	市町村役場	300円	遺言執行者がいない場合

※検認について詳しくは、こちらを参考にしてください。（当サイト内）

 

【遺言書が無い場合の必要書類】
遺言書がない場合は、相続人の間で遺産分割の話し合い（遺産分割協議）をおこない、合意した内容を踏まえて相続登記をします。遺産分割協議書と相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書等が必要です。

亡くなられた方と相続人全員の関係性を証明する必要があるため、亡くなられた方の戸籍謄本は出生から死亡までの連続した戸籍一式を揃えます。

表3：遺言書がない場合の必要書類（取得費は１通の費用）

必要書類	有効期限	取得場所	取得費用	備考
亡くなられた方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本	なし	本籍地の役所を遡る	戸籍謄本450円、除籍・原戸籍750円
亡くなられた方の住民票の除票	なし	最後の住所地の役所	300円
相続人全員の戸籍謄本	相続発生後に取得したもの	本籍地の役所	450円	亡くなられた方との関係性が分かるもの
相続人全員の印鑑証明書	なし	市町村役場	300円	遺産分割協議の場合
新たに登記名義人となる相続人の住民票	なし	市町村役場	300円
遺産分割協議書	遺産分割協議の場合相続人全員の署名・押印が必要

※遺産分割協議書について詳しくは、こちらを参考にしてください。（当サイト内）

3.【ステップ2】相続登記に必要な税金を計算する

相続登記により不動産の名義変更をおこなう場合には「登録免許税」がかかります。
登録免許税の税率は、不動産を売買した場合は2％、相続登記の場合は0.4％となります。ただし、法定相続人ではない方が遺贈により引き継ぐ場合の税率は2％ということに注意が必要です。

内容	課税標準	税率
売買	固定資産税評価額	1,000分の20
相続	固定資産税評価額	1,000分の４

※登録免許税について詳しくは、こちらを参考にしてください。（当サイト内）

3-1.不動産にかかる登録免許税の計算

登録免許税は、固定資産評価証明書に記載されている固定資産税評価額から計算します。登録免許税の計算が不安な場合には、法務局へ相談すると正しい金額を教えてもらえます。

土地と建物を相続する場合は、次の手順で計算します。
①それぞれの固定資産税評価額を合算
②千円未満の金額を切り捨て
③②の金額に税率0.4％をかける
④百円未満を切り捨てる

3-2.登録免許税の計算例

固定資産評価証明書の評価額：12,345,678円の場合

①千円未満を切り捨てる：12,345,000円
②税率0.4％をかける：49,380円
③百円未満は切り捨てる：49,300円

以上から登録免許税は49,300円となります。

4.【ステップ3】登記申請書を作成する

相続登記を申請する際の「登記申請書」は法律で決められた様式がありません。一般的には、A4用紙に手書きまたはパソコンで作成します。法務局のホームページ「不動産登記の申請書様式について」に、登記申請書の記載例が示されていますので参考にするとよいでしょう。

登記申請書の様式および記載例の参考（法務局ホームページ）
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

登記申請書に必要事項を記入したあとは、登録免許税の金額分の収入印紙を申請書に添付して完成です。収入印紙は法務局で購入することができます。

図2：登記申請書の記載例

5.【ステップ4】法務局に申請書類一式を提出する

相続する土地を管轄している法務局で登記申請を行います。申請内容に不備がなければ、2週間ほどで登記は完了します。

登記完了の予定日以降に法務局へ行くと、完了書類を受け取ることができます。また、申請の際に返信用封筒を添付しておけば郵送も可能です。

登記が完了すると「登記識別情報通知」が発行されます。これは登記済証（権利証）に代えて発行される書類です。不動産および登記名義人となった申請人ごとに定められる重要な書類となりますので大切に保管しておきましょう。

5-1.申請方法は窓口持参、郵送、電子申請の3択

申請方法は3種類あり、窓口へ持参、郵送、電子申請です。

遠方で時間がとれない場合には書留郵便で提出することもできますが、一番のおススメは窓口に持参することです。その場で書類の不備等を確認してもらうことができます。

また、ご自身が法務局に行くことが難しい場合には、相続登記の委任状を書くことで、別の方に提出を依頼することもできます。

※委任状について詳しくは、こちらを参考にしてください。（当サイト内）

5-2.必要書類の還付が可能

相続登記の必要書類のうちいくつかの書類は、相続登記以外の相続手続きでも必要となります。同じ書類を何回も集めることは手間と費用がかかります。提出後に原本返却を依頼するとよいでしょう。

返却が可能な書類は、遺言書、遺産分割協議書、戸籍謄本、住民票、印鑑証明書です。

返還してもらいたい書類はコピーをとって余白部分に「原本と相違ありません」と記載のうえ、申請者の住所、名前も記入して押印（認印可）をしておきます。

また、コピーの代わりに「相続関係説明図」を添付することで、戸籍謄本類と住民票類は返還してもらうことができます。相続関係説明図とは亡くなられた方の相続人がどなたであるのか、一目で分かるように図式化したもので家系図と同様です。

※相続関係説明図について詳しくは、こちらを参考にしてください。（当サイト内）

6.【参考】自分でやらずに司法書士に依頼した方が良いケース

相続登記を司法書士に依頼した方がいいケースを3つご紹介します。

①不動産の権利関係が複雑
相続人が亡くなられた方の奥さまとお子さんだけであればよいですが、それ以外の方が相続人となる場合には必要書類の準備等がスムーズに進まない場合があります。

②先代から相続登記がされていない
お父さまが亡くなられて相続した不動産の名義がおじいさま名義のままになっている場合など、一度に複数の名義変更をしないとご自身の名義に変更できない場合です。
おじさいさまが亡くなられた際に遡って必要な書類を集めることから始めなければなりません。

③不動産が遠方または複数存在する
相続登記の手続きそのものはご自身でも十分に対応できますが、遠方の土地の名義変更や複数の土地の名義変更となると大変です。

7.まとめ

相続登記は必要書類の収集と登録免許税の計算ができれば、どなたでもご自分でおこなうことができます。

相続登記の義務化により、相続によって不動産を取得した方は、亡くなられてから３年以内に相続登記をしなければならないということをご理解いただければと思います。

相続登記をせずそのままにしておくと、不動産の権利関係が複雑化して、ご自分で手続きをすることが難しくなるというデメリットもあります。相続したらすぐに相続登記をしましょう。

本記事を参考にしていただき、相続登記をご自身だけでスムーズに終えていただければ幸いです。