【新築・中古】不動産取得税の控除はいくら？0円を計算で確認しよう
- 不動産
あこがれのマイホームの購入。
最近は新築物件の購入だけでなく、中古物件を購入して「リフォーム」や「リノベーション」などをおこなうケースも増えていますよね。
「不動産を購入すると不動産取得税がかかるらしいが、いくら位かな。」
「不動産取得税に控除があると聞いたけれど。。。」
不動産を購入すると「不動産取得税」がかかります。
本記事では、不動産取得税の計算方法や、不動産取得税の軽減措置について詳しくご説明いたします。軽減措置を適用した不動産取得税の計算例についても参考にしていただき、納税額がゼロ円になるかどうかご確認いただければと思います。
目次
1.居住用の住宅を取得したとき不動産取得税が控除される
「不動産取得税」とは、土地や家屋を購入したり、家屋を建築するなどして不動産を取得したときに支払う地方税です。納税通知書が送付されたら、納税通知書に記載された納期限（原則として発送月の月末）までに所轄の都道府県税事務所に申告をします。
居住用の住宅や土地を取得した場合には、一定の要件を満たすと不動産取得税の軽減措置が受けられます。
図1：不動産取得税納税通知書
2.不動産取得税の計算方法
不動産取得税の税額は次の計算式により算出します。税率は表１をご参照ください。
図2：不動産取得税の計算式
| 不動産の種類 | 土地 | 家屋 | |
|---|---|---|---|
| 住宅 | その他 | ||
| 平成20年４月１日から 令和６年３月31日まで |
3％ | 3％ | 4％ |
居住用の住宅と土地を取得した場合は、不動産取得税には「軽減措置」があります。特例により、宅地の課税標準額（不動産の価格）は、固定資産税評価額に1/2を掛けた額になります。（課税標準額を定める「不動産の価格」とは、固定資産税評価額です。実際の購入価格や建築工事費ではありません。）
【軽減措置を適用した場合の不動産取得税の計算式】※新築・中古問わず
図3：軽減措置を適用した場合の不動産取得税の計算式（土地）
図4：軽減措置を適用した場合の不動産取得税の計算式（建物）
2-1.新築の住宅および土地の場合
新築で床面積が50㎡（戸建以外の貸家住宅は40㎡）以上240㎡以下の住宅を購入した場合は、固定資産税評価額から1,200万円の控除が受けられます。また、土地については4万5,000円もしくは土地1㎡当たりの固定資産税評価額（固定資産評価額を地積で割った額）に土地の広さと税率を掛けて算出した額のいずれか多い額が控除されます。
＜建物＞
不動産取得税＝（固定資産税評価額-1,200万円）×3%
※住宅の床面積が50㎡以上（借家のマンション・アパートは40㎡以上）、240㎡以下の場合に限る
※住居用の場合に限る
※令和4年3月31日まで、認定長期優良住宅の場合の控除額は1,300万円
＜土地＞
不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2×3%）－控除額 ※次のＡ・Ｂうち多い額
Ａ：45,000円
Ｂ：（土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1／2）×（課税床面積 × 2（200㎡限度））× 3％
※新築住宅の「建物」の軽減の要件を満たすこと
※取得から3年以内に建物を新築した場合
※土地を借りるなど、住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得する場合
2-2.中古の住宅および土地の場合
＜建物＞
不動産取得税＝（固定資産税評価額-控除額）×3%
※住宅の床面積が50㎡以上、240㎡以下の場合に限る
※ご自身が住む住居用の場合に限り、借家の場合は対象外
※昭和57年１月１日以後に新築されたもの
※昭和56年12月31日以前に新築されたもので、建築士等により新耐震基準に適合することが証明されたもの
| 新築日 | 控除額 | 新築日 | 控除額 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 1997年(平成9年) | 4月1日以降 | 1,200万円 | 1981年(昭和56年) | 6月30日以前 | 350万円 |
| 1997年(平成9年) | 3月31日以前 | 1,000万円 | 1975年(昭和50年) | 12月31日以前 | 230万円 |
| 1989年(平成元年) | 3月31日以前 | 450万円 | 1972年(昭和47年) | 12月31日以前 | 150万円 |
| 1985年(昭和60年) | 6月30日以前 | 420万円 | 1954年(昭和29年) | 7月1日 | 100万円 |
＜土地＞
不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2×3%）-控除額 ※次のうち多い額
Ａ：45,000円
Ｂ：（土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1／2）×（課税床面積 × 2（200m2限度））× 3％
※中古住宅の「建物」の軽減の要件を満たすこと
※取得した日の前後1年以内に建物を取得した場合
3.軽減措置を適用したときの不動産取得税の計算例
新築の住宅および土地を購入した場合の不動産取得税を計算してみましょう。
＜要件＞
平成28年に自宅用に新築のマンション（不動産）を取得する場合
課税床面積が100㎡、共有持ち分土地面積が80㎡の東京都の物件の場合。
土地の固定資産税評価額が3,500万円、建物の固定資産税評価額が1,100万円の場合。
【建物の不動産取得税】
（1,100万円-1,200万円）×3%＝0円
【土地の不動産取得税】
（3,500万円×1/2×3%）-131.25万円＝0円
Ａ：45,000円
Ｂ：（3,500万円/80㎡）×1/2×（100㎡×2）×3%＝131.25万円
以上から、建物および土地の不動産取得税は、特例を用いて控除した結果「ゼロ円」となります。現在の特例が続く間は、大半のマンションは条件を満たすことから非課税となります。
4.主な3つの減免措置
次の場合には、申請をすることで税額を減額したり、免除をうけたりすることができます。
・災害により滅失又は損壊した不動産に代わる不動産を取得した場合
・取得した不動産がその取得直後に災害により滅失又は損壊した場合
・土地区画整理事業の施行に伴い代替資産を取得した場合
5.まとめ
不動産取得税は、あまりなじみのない税金なうえ、地方税のため都道府県により取扱いも異なります。
また、不動産取得税はご自身が申告して納税する税金ではなく、納付書が届いてから支払うものです。
不動産所得税の軽減措置を適用するかしないかで負担に大きな差が出ます。「納税額ゼロ円」に該当する方も多いので、不動産を購入される方は、不動産取得税の控除について必ず確認することをおススメ致します。
