【借地権の相続】地主の許可の要不要の判断基準と相続手続きを解説

「実家は亡くなった父が借りていた土地に建てたものだ。借地に建てた家は相続できるのだろうか？」

実家が借地であったことは知っていても、詳しい契約内容を把握できていない場合がほとんどだと思います。借地権とは建物の所有を目的として土地を借りる権利です。借地に建てた建物の所有権は相続されますが、建物が建っている土地の所有権は地主にあるため、通常の不動産の相続手続きとは異なるのではないかとご心配でしょう。

本記事では、借地権の相続に関して地主の許可が必要か不要かという判断基準と借地権の相続手続きについて詳しく解説いたします。地主とのコミュニケーションを大切にし、借地権の相続を円滑に進めていただければと思います。

1.借地権は相続できる

借地権とは、建物を所有することを目的に地主に地代を支払って土地を借りる権利です。土地を所有している貸主（地主）と、土地を借りる借主（借地権者）が「賃貸借契約」を結ぶことによって成立します。借地権と所有権の違いは土地を「借りている」か「所有している」かという点です。

借地権は相続財産に含まれますので、現預金や有価証券などと同様に相続の対象になります。そのため、借地権を相続した場合は相続税が課税されます。一方、亡くなられた方の債務が多い場合などは借地権を相続放棄することもできます。相続放棄すると、借地権を相続する権利だけでなく、すべての財産を相続する権利を失います。

図1：借地権とは建物の所有を目的として土地を借りる権利

※借地権の評価について、詳しくはこちらをご覧ください。（当サイト内）

2.法定相続人が借地権を相続するとき地主の許可は不要

借地権の相続は地主の許可は必要ありません。ただし相続の事実は通知した方が良いでしょう。地主から立ち退きや賃貸借契約書の名義書換、あるいは名義書換料を求められる場合がありますが、応じる義務はありません。

また、契約書を探して契約期間はいつまでなのか（無期限の場合もあります）、更新するタイミングを把握しておくことが大切です。契約を交わした時期が何十年も前であることが多いため、契約書が見つからない、あるいは契約書が作成されていないこともあります。契約書がない場合は、今後のためにも新しく契約書を交わしておきましょう。

図2：登記簿と契約書を確認する

3.借地権の相続で地主の許可が必要な3つのケース

法定相続人に借地権を引き継ぐ場合は地主の許可は必要ありませんが、法定相続人以外の方が借地権を譲り受ける場合などは、地主の許可を得て譲渡承諾料を支払わなければなりません。借地権の相続で地主の許可が必要な3つのケースをご説明いたします。

3-1.法定相続人以外の人が遺贈された

「遺贈」とは、亡くなられた方の遺言によって遺産の一部または全てを無償で譲ることを指します。遺贈により法定相続人以外の第三者にも財産を引き継ぐことができます。借地権が法定相続人以外に遺贈されたときには、地主の許可を得なければなりません。承諾料として借地権の評価額の10％程度の支払いが必要になります。

3-2.第三者へ借地権を売却する

借地権を相続する方がすでに持ち家を所有している場合などは、借地権を売却することを検討されているかもしれません。借地上の建物と借地権を一緒に売却することは可能です。ただし第三者に借地権を売却する場合は地主の許可が必要です。承諾料として借地権の評価額の10％程度の支払いが必要になります。

ただし、借地権付きの建物は売りに出しても思うように買い手がつかないことも往々にして考えられます。そのようなときは、地主に借地権の買取をお願いすることも可能です。

借地権の交渉を地主と借地人の個人間で行うとトラブルになる可能性がありますので、不動産業者に仲介を依頼するとよいでしょう。

3-3.建物の建て替えや増改築をする

借地契約に増改築禁止の特約がある場合、建物の建て替えには地主の許可が必要です。増改築等を無断で賃借人が行った場合には、地主から借地契約を解除される可能性があります。承諾料は地主との交渉で決定されますが、更地価格の3～5％程度になります。

4.借地権の相続手続き

借地権も他の財産と同様に相続手続きをおこないます。遺言があれば指定された方が、遺言がない場合は相続人全員による遺産分割協議で借地権を引き継ぐ方を決定します。

借地権の相続手続きは、借地上の建物（所有権）と土地（借地権）に分けて考えます。不動産の名義を亡くなられた方から引き継ぐ方へ変更（相続登記）しますが、借地上の建物の相続登記は必ず必要です。対して、一般的に土地の借地権は登記されていないケースが多いです。

法務局で登記簿謄本を取得し登記内容を確認しましょう。

図3：借地権を相続する方を遺産分割協議で決める

4-1.借地上の建物の名義変更（相続登記）は2024年1月より義務化

相続または遺言による遺贈により不動産を引き継いだ方への名義変更（相続登記）は2024年1月より義務化されました。相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記をしなければなりません。相続登記をしていなければ、土地の所有者が変わったときなどに対外的に不動産を所有していることを主張できません。

図4：借地上の建物の相続登記は義務化された

 

4-2.土地の借地権が登記されているとき土地の相続登記も必要

賃借権は地主に登記の協力義務がないため、借地権の登記がおこなわれていないケースが大半です。そのため土地に対して借地権が登記されている場合に土地の相続登記が必要になります。

5.借地権の相続は地主と良好な関係を保つことが大切

借りている立場は弱いのでは？と考えがちですが、法律で借地権者の権利は守られています。借地権の相続において、地主の許可が必要かどうかについて今一度確認しましょう（表1参照）。借地権を法定相続人に引き継ぐ場合や建物を賃貸に出す場合は地主の許可は不要ですが、地主に伝えます。地主と良好な関係を保つことが大切です。

地主の許可が必要なことに関しては、承諾料の支払いだけでなく、借地契約を更新する際に更新料も発生します。どのくらいの相場なのか、あらかじめ認識を持っておきましょう。

表1：地主の許可の要・不要

地主の許可が必要なこと	地主の許可が不要なこと
・借地権の売却 ・家の大規模修繕 （増築、改築など） ・借地権の転貸	・家の賃貸 ・家に抵当権を設定すること

図5：地主に連絡をする

6.まとめ

借地権は建物を建てる目的で土地を借りる権利ですが、契約期間が長いことや、契約書を取り交わされていない場合が多々あることから、契約者が亡くなられると交渉が難航する可能性があります。

借地権の相続では、地主とコミュニケーションを図りながら円滑に相続手続きを進めることが大切です。

様々な理由から、直接交渉して話し合いを進めることが難しいと感じた場合は、専門家に仲介を依頼するとよいでしょう。借地権の相続はそのまま放置せず、他の財産と同様に評価をして、引き継いでいただきたいと思います。