相続税の土地評価は路線価と倍率方式で評価できる！計算方法と注意点

「将来の相続に備えて実家の土地を評価しておきたいが、どのように行うのだろうか？」　

　相続財産の対象は、土地・建物・有価証券・預貯金などがあり、特に預貯金は当然ながらわかりやすいですが、土地はどのように評価するのでしょうか。
相続の際は、相続税評価といって相続用の土地評価の方法があり、一般的な不動産売買取扱価格よりも2割ほど安く設定されています。

本記事では、相続税の土地評価の計算方法と注意点についてご説明しています。相続財産の土地の評価についてご参考にしていただければと思います。

1.相続税の土地評価は「路線価方式」と「倍率方式」の２つがある

相続税の土地評価は、「路線価方式」と「倍率方式」の2つの計算方法があり、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」を参考にすると相続する土地が、どちらで評価すべきか判ります。
路線価がある地域は「路線価方式」で、路線価がなく倍率地域と記載がある地域は「倍率方式」で評価します。路線価方式については2章で、倍率方式については3章で詳しくご説明します。

2.路線価方式の土地評価

路線価は、道路に面する土地1㎡あたりの評価額（千円単位）です。毎年7月頃、国税庁から発表されます。都市部や市街地に路線価が定められています。

2-1.国税庁のホームページから路線価を調べる

相続する土地の路線価を調べるには、まず国税庁のホームページから「路線価図・評価倍率表」を開き、相続する土地の地域を選択します。該当地図から相続する土地の隣接している道路の路線価を確認します。

2-2.路線価方式の計算方法

路線価の土地評価額は、路線価（千円/㎡）に面積を乗じます。

以下計算式です。
路線価方式：路線価（千円/㎡）× 面積（㎡）= 土地の評価額
簡単な例で計算してみましょう。
例1）
宅地　　　：自分が土地建物所有の整形地
路線価　　：280D　（Dは借地権割合なので自分の土地建物の時は考えない）
土地の面積：120㎡
280,000×120=33,600,000
土地の評価額は、3,360万円です。

※路線価について詳しくはこちらをご覧ください。（当サイト内）

2-3.土地の条件によって減額できる

相続税の土地評価額は低い方が、相続税を抑えることができます。そのため、土地評価額を減額できるかは重要です。土地の形状は、四角で綺麗な形の土地ばかりではありません。旗竿地や長細い形、いびつな形、傾斜がある土地等は、減額できる可能性があります。このような土地は評価が難しいため、相続する場合は、路線価方式で概算を出した上で、相続に詳しい税理士や司法書士へ相談しましょう。

 

3.倍率方式の土地評価

路線価のない地域は、「倍率方式」で評価します。郊外にある宅地や農地、畑、山林等は、倍率方式であることが多いです。

3-1.路線価のない地域では倍率方式で計算

2-1の路線価と同じように、国税庁のホームページから「路線価図・評価倍率表」を開き、相続する土地の地域を選択します。地図上の相続する土地の地域に倍率地域と表記がある場合、倍率方式です。

3-2.倍率方式の計算方法

倍率方式は、固定資産税評価額に、国税庁が発表している倍率を乗じます。
倍率方式：評価倍率×固定資産税評価額=土地の評価額

固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書に記載があります。課税明細書は、毎年5～6月頃に納税通知書と共に区市区町村役場から送付されます。課税明細書が見つからない場合は、区市区町村役場で「固定資産評価証明書」を発行してもらい評価額を確認できます。

4.土地評価をして相続税を申告する際の注意点

土地評価をして相続税の申告をする際は、相続財産が基礎控除を超えて相続税がかかるかどうか確認しましょう。そして、相続税がかかる場合は申告期限に注意をしましょう。

4-1.相続税の申告対象かどうか計算する

相続税は、すべての相続にかかる税ではありません。土地の評価額の他に、家や預貯金、有価証券などすべての相続財産の総額が、相続税の基礎控除「3000万+（600万×法定相続人の数）」を超えた場合に相続税がかかる可能性があります。まずは、ご自身の相続財産を整理して、本当に相続税がかかるかどうか計算をしてみましょう。
計算の結果、相続財産が基礎控除を超えても、小規模宅地の特例などの特例を適用して相続税がかからない場合もあります。特例を適用する場合は、相続税がかからなくても税務署への申告は必要です。

4-2.相続税の申告期限は10ヶ月以内

相続税の申告期限は相続の開始があったことを知った翌日から10ヶ月以内です。戸籍謄本などの相続に関する必要書類は取得に時間がかかりますし、土地の正確な評価は複雑で時間がかかります。相続税の手続きは早めに進めましょう。申告期限を過ぎるとペナルティがかかります。

5.正確な相続税の土地評価は専門家へ

相続財産の中で、土地は相続額が占める割合は大きいため、土地の評価額は重要です。ご自身で土地評価の計算をすることに不安がある場合や減額できそうな土地を相続する場合は、相続に詳しい税理士や司法書士などの専門家へ一度相談しましょう。専門家に相談することで、特例が使えることがわかったり、土地評価の減額ができて、結果的に節税することができます。

6.まとめ

相続税の土地評価は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。「路線価方式」は、都市部や市街地などに定められている路線価をもとに算出し、倍率方式は、郊外にある宅地や農地、畑、山林等の地域で適用されることが多いです。国税庁のホームページから、相続する土地がどちらの方式で計算すべきか判ります。相続税の土地評価額は、相続財産の中で大きな割合を占めるケースが多いです。土地評価に不安がある場合は、相続に詳しい税理士へご相談されることをオススメします。