家の相続は4つのステップで完了！トラブル防止の為には相続登記が不可欠！

家の相続で難しいのは、現金とは異なり公平に分けることではないでしょうか。また、相続人の誰かが引引き継ぐ、売却すると思っても、どのように手続きを進めたらよいか初めての事で戸惑う方も多いことでしょう。

「兄弟で実家を相続することになったが、何から手を付けたらよいのかわからない」
「実家の家は誰も住まなくなったから、しばらくそのままにしておくか」

相続税の納税期限とは異なり、家の名義変更に期限はありません。しかし亡くなられた方のままであると、売却することはできません。また、売らずに空き家の状態のまま長い間放置していると、いずれ固定資産税の負担が増すリスクを背負う可能性が生じます。

今回は家の家の相続の方法について、その手順や手続きをわかりやすくご紹介します。
相続財産に家がある方は是非ご参考になさってください。

1.家の相続手続き完了までの４つのステップ

家の相続手続きは、大きく4つのステップで進めていきます。
法定相続分（法律で定められた相続できる割合）に分けるならば、家に関する分割協議や遺産分割協議書の作成は必要なく、ステップ4の名義変更手続き（相続手続き）のみで完了します。

相続人が複数いるが、遺言書がない場合には、相続人全員で遺産分割協議をおこない、全員が同意した上で、家を相続する方を決めなければなりません。

図1：家の相続手続き4つのステップ

1-1.ステップ1：遺言書の確認

亡くなられた方が遺言書を残されていたかどうかを確認します。
自筆証書遺言が残されていた場合には開封せずに、家庭裁判所で検認の手続きが必要となります。相続において「遺言書」の内容は、差優先されるべきとみなされます。

1-2.ステップ2：相続人・相続財産の調査と確定

法定相続人（亡くなられた方の財産を相続する権利がある方）は誰なのか、きちんと調査した上で確定します。
調査方法としては、亡くなられた方の出生から亡くなられるまでの繋がった戸籍謄本をすべて取得して、内容を確認していきます。
また、相続財産についても漏れなく確認し、家以外のプラスの財産、借金などのマイナスの財産などをすべて把握します。万が一、負債の方が多い場合、速やかに相続放棄の決断をするためにも、調査と確認は大切なステップとなります。

1-3.ステップ3：遺産分割協議をする

遺言書はない、もしくは内容に不備があり、遺言書の内容とは異なる分け方にされる場合は、相続人全員で遺産分割協議をおこない、相続財産の分け方を決定します。

1-4.ステップ4：相続登記をする

相続登記しないまま、次の相続が発生してしまうと、さかのぼって権利関係を証明しなければならず手続きが複雑化していきます。権利を証明できなければ、予期せぬトラブルに発展していく可能性が高まるため、家を引き継ぐことが決まったら、相続登記を速やかに行いましょう。

2.家の相続に不可欠な相続登記

登記手続きは、相続する家の所在地を管轄している法務局でおこないます。
権利を証明できなければ、予期せぬトラブルに発展していく可能性が高まるため、家を引き継ぐことが決まったら、相続登記を速やかに行いましょう。

2-1.相続登記必要書類

相続登記に必要な書類は、遺言書がある場合と無い場合で異なります。相続登記の際に必要となる書類の一覧です。固定資産税評価証明書、名寄帳、登記簿謄本が必要になります。また、遺言の有無によっても必要書類が異なりますので、確認しておきましょう。

図2：家の相続における必要書類

図3：遺言の有無で異なる相続登記必要書類

2-2.相続登記は司法書士に依頼することも検討する

相続登記は専門家に依頼しなくても手続きはできますが、登記申請書類の作成や、登記する際にかかる登録免許税の計算などは、専門的な知識が必要な上に正確性が求められるため、申請手続きは専門家に依頼したほうが時間も無駄なく確実です。
相続登記の専門家は司法書士です。司法書士に相続登記を依頼した場合、家1軒で約5万円から10万円ほどの報酬はかかります。また、実費がかかりますが、必要書類なども司法書士が代行して取得することもでき、お時間に余裕がない方にはお勧めです。

2-3.相続登記にかかる費用

相続登記の際にかかる費用は、登録免許税、戸籍謄本などの取得にかかる実費、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。

図4：相続登記にかかる費用

※相続登記について詳しくは、こちらをご覧ください。（当サイト内）

3.ケース別家の相続例

家の相続は、公平性を保つためにどのように分けるのが良いのでしょうか。家の相続の方法における4つのケースをご紹介します。

3-1.家の他に同程度の金融資産がある場合

家のほかに、預貯金や株などの金融資産があり同程度の価値が見込める場合は、比較的簡単に分割できます。
たとえば、家を長男が引き継ぎ、次男は家と同程度の価値がある預貯金などの金融資産を引き継ぐというケースです。このような分け方を「現物分割」といいます。

現物分割ができるかどうかは、家以外の財産があって、公平な遺産分割ができる場合、もしくは話し合いで相続人全員が納得しているケースに限られてくるでしょう。

相続財産が家だけの場合、土地を2つ以上に分け（分筆）、引き継ぐこともできますが、分筆するためには、土地の測量や、隣地所有者との境界確認などが必要となります。手続きが煩雑化する上、手続きするために高額な費用がかかる場合があります。

図5：家と同程度の財産を公平に分ける

3-2.配偶者が住んでいる家を相続する場合

家を売らなければ相続財産を公平に分けることができないが、家にはお母さまが1人で暮らしているので、住む場所がなくなってしまうという場合です。この場合、奥さまが配偶者居住権を相続すれば、住む場所を確保した上に今後の生活費に充てる現金も相続できます。
配偶者居住権が成立するには条件をすべて満たしている必要があります。

＜配偶者居住権に必要な3つの条件＞
条件1.戸籍上婚姻関係のある配偶者であること
条件2.亡くなられた方が所有していた家に相続発生時に住んでいた
条件3.遺産分割、遺贈、死因贈与、家庭裁判所の審判などにより決まったこと

※配偶者居住権について詳しくはこちらをご覧ください。（当サイト内）

3-3.相続財産は家のみである場合

家以外の相続財産がほとんどない場合、公平性を保つためには、相続した分を代償する方法があります。これは「代償分割」といって、家を引き継ぐ方が、他の相続人に対し、相続分に相当する代償金を支払う方法です。代償は期限付きで一括とするのか、分割とするのかを話し合いで決めることができます。
たとえば、評価額3,000万円の家を長男が引き継ぐ場合、長男は次男に対し、相続分相当となる1,500万円の代償金を支払うことになります。

代償金を払うことで、家の名義を複数に分けることなく公平な相続を実現することができるので、後々トラブルになりにくい方法です。
一方で、代償金の額に納得してもらえない場合や、代償金を支払う資産力がない場合には、代償分割をすることは難しくなります。

図6：家を相続する代わりに代償金を支払う

3-4.家を相続する人がいない場合

家を引き継ぐ人が誰もいない場合、家を売却して現金に換え、相続人同士で均等に分ける方法があります。これを換価分割といいます。現金に換えて、公平に分割することができるので、トラブルの発生は少ないでしょう。

家を売却するので、その後の固定資産税の支払いや、家を管理する手間も亡くなり、公平に分けることができます。しかしながら、家の売却は希望通りの進まない、仲介手数料や税金などの想定外の出費が増える、などが予想されるため結局のところ、手元に残る金額がかなり減ってしまうというケースがあります。タイミングもありますが、価格と経費のバランスをみながら、慎重な判断が求められます。

図7：売却し現金に換えて公平に分ける

4.様々なリスクを避けるため家の相続は放置しない事

相続税の申告には亡くなられてから10ヶ月以内という申告期限が定められていますが、相続で引き継いだ家の相続登記（名義変更）には期限がありません。期限が無いからと言って、放置しておくことは避けましょう。
家に限らず相続財産は遺産分割協議が整うまでは、相続人全員の共有財産となるため、相続登記をしなければ同意なしに勝手に売却することはできず、固定資産税は相続人全員で負担することになります。
また、協議がまとまらないからと言って、空き家のまま放置をしておくと固定資産税や、維持管理費の支払いなどの経済的な負担と、安全に維持するための負担も相続人全員でにかかります。
更に「特定空き家」に行政が指定すれば、現在の6倍にも及ぶ固定資産税を支払わなければならなくなりますので、速やかに家を相続する方法を決める必要があります。

5.まとめ

家の相続の手続きは、遺言書の確認から始まります。遺言書の有無により必要書類が異なります。その次に相続人や家を含む財産の調査と確定を行い、相続人全員で財産をどのように分けるか話し合います。家の相続で大切なのは、必ず相続登記をすることです。相続登記は期限があるものではありませんが、何もしなければ相続人全員の共有財産となるため、全員の同意を得なければ売却などができません。その他固定資産税の支払いや、維持費などもかかってきます。

家の相続は、相続税などがかからない場合でも速やかに行いましょう。必要書類や分割方法などでご不明な点等がございましたら、お気軽にOAG税理士法人にお問い合わせください。